La reparcelación forzosa del proyecto de urbanización del sector IV de Finca Terol contempla doce parcelas calificadas como de edificación agrupada (EDA), en las que podrán construirse los característicos bungalows.
Se trata de una previsión que está generando muchas dudas y recelos entre algunos propietarios, y que se suma al malestar que ya de por sí está provocando el proceso de urbanización debido a las elevadas cargas urbanísticas que van a tener que desembolsar los parcelistas.
La reparcelación de Finca Terol se basa en el suelo aportado por cada propietario y en los derechos urbanísticos que le corresponden, con el objetivo de distribuir equitativamente los beneficios y las cargas de la urbanización.
El Ayuntamiento explica que algunos titulares, propietarios de grandes fincas matrices que nunca llegaron a dividirse ni edificarse, acumulan derechos que no pueden materializarse únicamente mediante parcelas de vivienda unifamiliar. Para ello se necesitarían unos 170.575 metros cuadrados, frente a los 36.395 disponibles, lo que supone un déficit de 134.180 metros cuadrados, equivalente a unas 150 parcelas.
Para resolver esta diferencia, el Plan Parcial aprobado en 2020 contempla concentrar esos derechos en doce parcelas de edificación agrupada (EDA). Según el Consistorio, esta solución evita tener que afectar a parcelas unifamiliares ya existentes. Las EDA representan el 3’95% del suelo edificable del sector, frente al 94’48% destinado a viviendas unifamiliares aisladas, y nueve de las doce parcelas se ubican en la zona H, donde actualmente no hay viviendas.
Vecinos afectados
Sin embargo, el encaje de una manzana de bungalows en la zona D, afecta directamente a dos parcelas, D8 y D9, e indirectamente a toda una manzana del sector D (con mayor incidencia entre la D4 y la D9), sobre parcelas y viviendas preexistentes a la aprobación del Plan Parcial.
Para Diego Peña, uno de los vecinos afectados, “el desarrollo y la transformación urbana deberían ser sinónimos de progreso, equidad y respeto a la legalidad vigente. Sin embargo, el proyecto de reparcelación forzosa impulsado por el Ayuntamiento se ha convertido en una auténtica pesadilla técnica y patrimonial para los vecinos de la denominada zona D. Lejos de garantizar un reparto equitativo de los beneficios y las cargas urbanísticas, el plan municipal incurre en graves arbitrariedades que amenazan la economía familiar y la seguridad de las viviendas. Y todo ello para encajar una parcela de futuros bungalows o pareados para un tercero”.
Según Peña, uno de los aspectos “más desoladores” que revela el expediente urbanístico municipal es “la aberración geométrica proyectada sobre parcelas históricas”. En el caso de la finca originaria D-006, de la que es titular, la Administración ha trazado una linde que atraviesa, literalmente, por el medio la edificación principal del propietario, dividiendo su hogar en dos parcelas de resultado distintas (la D-06r y la nD-04).
Esta decisión técnica, añade, no solo vulnera el compromiso histórico y legal de respetar las edificaciones en vías de consolidación y la parcelación existente, sino que impone a la propiedad una flagrante sangría y “destrucción económica”, ya que para poder conservar o regularizar legalmente su propia casa, los afectados se ven abocados a costear y tramitar posteriormente la agrupación de ambas fincas. Un trámite que el propio proyecto debió evitar situando la vivienda dentro de un único terreno.
Por si fuera poco, indica, “al adjudicarse como fincas independientes, pero del mismo propietario, se cierra la puerta a que una de ellas pueda ser enajenada a terceros, es decir, vendida, sin destruir su casa, lo que ahonda el perjuicio económico”.
Sin embargo, para Diego Peña el aspecto más desproporcionado del plan radica en la gestión de las demoliciones. El trazado del proyecto no solo omite valorar e indemnizar construcciones patrimonializadas como aljibes, muros de contención o vallados, sino que hace avanzar las nuevas lindes sobre parcelas colindantes.
El encaje de la D9, ahora como nD-04, sobre D6, sitúa el límite sur de la nueva parcela sobre la propiedad vecina (D7), partiendo en dos la vivienda de los vecinos. Además, “pretenden derribar la vivienda de un vecino sin asumir el coste como carga general de la urbanización, dejando que el perjuicio y la tramitación recaigan sobre el administrado, una auténtica salvajada urbanística y una quiebra total de la proporcionalidad”.
Para los afectados, todo ello es mucho más sangrante si se tiene en cuenta que el Ayuntamiento de Tibi dispone de parcelas suficientes (alrededor del centenar) para compensar la expropiación de la D9 con una de ellas sin necesidad de encajarla destruyendo desde la D4 a la D7.
“El desarrollo urbano no puede construirse sobre la ruina económica de las familias ni sobre la destrucción injustificada de sus viviendas. La Administración local tiene ahora la responsabilidad legal y moral de corregir este despropósito antes de que el daño a los vecinos de Tibi sea irreparable”, concluye Diego Peña.
Parcelas privadas y municipales
El origen de las doce parcelas EDA establece que siete corresponden a derechos procedentes de fincas matrices de titularidad privada y cinco a derechos de titularidad municipal.
El Ayuntamiento subraya que estas parcelas no se generan detrayendo derechos urbanísticos de los propietarios de las parcelas unifamiliares. En el caso municipal, explica que los derechos proceden de la aportación de suelo del propio Ayuntamiento al proyecto, como propietario de una finca matriz.
Las parcelas de edificación agrupada también participan en las cargas económicas de la actuación. Las cuantías correspondientes a cada una pueden consultarse en la Cuenta de Liquidación Provisional y, por tanto, estas parcelas contribuyen a financiar las obras necesarias para completar la urbanización del sector.
Proyecto sin aprobar
El Ayuntamiento recuerda que el Proyecto de Reparcelación todavía no ha sido aprobado definitivamente y que se encuentra actualmente en periodo de información pública.
Durante este trámite, los propietarios pueden consultar cómo se han calculado sus derechos, adjudicaciones y cargas y presentar las alegaciones que consideren oportunas si detectan algún error o circunstancia que deba ser tenida en cuenta.
“Nuestro compromiso es explicar los datos con transparencia y atender cada situación concreta. Por eso invitamos a cualquier propietario que tenga dudas a consultar su caso directamente con el Ayuntamiento y la Oficina Técnica”, señala el Consistorio.
El expediente puede consultarse en el Ayuntamiento de Tibi, mientras que la Oficina Técnica municipal atiende las consultas relacionadas con las parcelas, adjudicaciones y cuotas durante el periodo de información pública.
